中國網財經11月14日訊 近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局發布了《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，自2024年12月1日起執行。
三部門有關司負責人在解讀政策時表示，此次政策的調整是對取消普通住宅和非普通住宅標準涉及的增值稅、土地增值稅優惠政策如何銜接予以明確，并結合當前房地產市場運行情況，進一步調整優化相關稅收政策，積極支持居民剛性和改善性住房需求，降低二手房交易成本，緩解房地產企業財務困難，保持房地產企業稅負穩定。
專家認為，市場已初現止跌回穩跡象，隨著存量政策深入落實和增量政策加快出臺，房地產市場進一步回穩向好的局面不斷穩固。
契稅優惠力度加大 節約居民購房成本
新政在契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策，即調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。對于面積超過140平方米的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執行。
經濟學家任澤平表示，此次政策調整將稅費優惠的受益人群從原本的剛需購房者擴展至改善型購房者，顯著減輕了購房者的稅負，大幅降低了購房交易成本。特別是對于一線城市中購買第二套住房的購房者，在以往的政策下，四個一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。
民生宏觀陶川團隊認為，契稅優惠涉及的年規模或可達千億級。整體來看，2023年公共財政中契稅收入5910億元，為土地和房地產相關稅收中占比最多的分項，其中契稅稅率較高的四個一線城市2023年契稅總收入817億元。減稅可為居民實實在在節省購房成本，特別是對于一線城市的改善型需求。據統計，取消普宅標準后，符合條件的一線城市持有2年以上、5年以上住房可分別免征增值稅、個人所得稅，以上海為例，一套1000萬價值的二手房交易可能減免約70萬元稅費，接近購房所有稅費及成本的3/4，相當于2023年上海居民人均消費支出的13倍。
土地增值稅預征率下限降低 緩解企業財務困難
與我國房地產開發模式相適應，土地增值稅實行預征制度。為充分發揮土地增值稅預征的調節作用，稅務總局于2010年發文明確了各地區預征率下限，其中：東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。此次調整，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。調整后，東部地區為1.5%，中部和東北地區為1%，西部地區為0.5%。
“近些年，隨著房地產市場的持續調整，不少房地產項目的土地增值稅實際稅率已經明顯降低，企業不少稅費資金處于多繳狀態，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業的資金壓力。”中指研究院政策研究總監陳文靜說，本次將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點，有利于降低企業預征預繳的土地增值稅，降低企業資金壓力，對于當前穩定企業預期也將帶來積極影響。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，在當前開發商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預征。“一方面，預征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預征能提高房企拿地積極性；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預征的積極性也很高。”李宇嘉說，取消預征，并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉，但政策效應從刺激銷售端傳導至開發拿地端的效果還未顯現，這也是此次政策的一個出發點。
增值稅政策調整 降低二手房交易成本
增值稅方面，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。
中原地產首席分析師張大偉認為，該政策旨在鼓勵消費，尤其是鼓勵已有房居民進行改善性置換。舉例來說，北京一套160平方米的二手房，雖然房產持有已經超過2年，但因為是非普通住宅，所以需要繳納差額增值稅。但如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那么這部分稅費將節省。
“取消普通住宅和非普通住宅標準，是今年一線城市購房政策調整中較大的一個變化。這一政策調整后，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的導向。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“上述政策帶來的直接影響是，因為不用擔心交稅，房東出售持有2年以上的大房子的積極性將增加。”對于優化二手房交易結構、提振二手房交易都有積極作用。
房地產市場有望延續止跌企穩向好發展態勢
今年10月份以來，我國房地產市場熱度回升，呈現止跌企穩態勢，一線城市房屋成交量增長明顯。住房和城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網簽數據顯示，10月份一線城市新建商品房網簽成交量同比增長14.1%，二手房網簽成交量同比增長47.3%。58同城、安居客發布數據顯示，10月全國新房找房熱度環比上漲13.2%，全國各線城市都出現了不同程度的熱度回暖現象，一線城市新房找房熱度上漲明顯，漲幅為16.4%，其中深圳找房熱度環比上漲34.9%。政策落地使整體預期出現明顯改善，10月購房者信心指數環比上漲10.2%。
國務院發展研究中心市場經濟研究所所長鄧郁松表示，隨著市場3年多的調整和一系列政策的落實，市場已初現止跌回穩跡象。鄧郁松分析稱，從市場調整幅度來看，房地產市場已具備企穩的基礎條件。從市場銷售情況來看，市場預期已開始改善。銷量變化反映了市場的活躍度與消費者的購買意愿。當銷量上升時，通常意味著市場需求旺盛，投資者和購房者對未來充滿信心。“隨著一系列政策的落實，居民購房預期開始改善，市場銷售情況也一定會有較明顯的好轉。”
成都市城市建設發展研究院副院長馮波認為，10月份商品房成交數據表明，前期中央和地方聚焦“止跌回穩”的多重利好政策有力推動了市場企穩。政策“組合拳”在供需兩側同時發力調節供求關系，調整或取消購房限制措施，降低居民購房成本，減輕購房負擔。與此同時，各地因地制宜實施住房“以舊換新”、房票安置、購房補貼等特色政策，有力促進住房需求釋放，推動市場回穩。“隨著存量政策深入落實和增量政策加快出臺，房地產市場進一步回穩向好的局面不斷穩固，四季度有望走出獨立行情，同時為明年房地產市場良好開局奠定基礎。”(作者：王擎宇)
