21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張欣 北京報(bào)道
3月5日上午9時(shí)，十四屆全國人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理，本次政府工作報(bào)告定調(diào)新的一年房地產(chǎn)，釋放了以下幾大信號：
報(bào)告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述表述延續(xù)了去年10月底召開的中央金融工作會(huì)議中“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的基調(diào)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，去年幾場與房地產(chǎn)融資相關(guān)的重要會(huì)議，以及多場銀企座談會(huì)內(nèi)容，關(guān)鍵都在于“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。（詳見本報(bào)報(bào)道《21解讀丨六大國有銀行積極表態(tài)支持房企融資，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)》）
今年1月，住建部和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。2月6日，國家金融監(jiān)管總局召開專題會(huì)議，進(jìn)一步部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作。會(huì)議提出，對房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的合理融資需求“應(yīng)滿盡滿”。3月5日，接近金融監(jiān)管人士向本報(bào)記者透露，今年促進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制是總局工作重點(diǎn)之一。
事實(shí)上，今年以來，多家銀行快速響應(yīng)監(jiān)管要求，加緊推進(jìn)協(xié)調(diào)機(jī)制落地。住建部、國家金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至1月底，26個(gè)省份170個(gè)城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。
克而瑞研究報(bào)告指出，綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地情況可見，民營房企項(xiàng)目也獲得了相當(dāng)政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項(xiàng)目獲得新增融資貸款占比高達(dá)98%，農(nóng)行披露對接的貸款項(xiàng)目主體中民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。
李強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，過去一年，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作。制定實(shí)施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風(fēng)險(xiǎn)，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
針對2024年政府工作任務(wù)部署，李強(qiáng)指出，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障保質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。
民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房地產(chǎn)的標(biāo)本兼治短期內(nèi)是指，“要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，優(yōu)先解決房企的融資問題，目前已有超過200個(gè)城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給銀行。
溫彬團(tuán)隊(duì)表示，中長期內(nèi)，房地產(chǎn)的標(biāo)本兼治則是要“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。
值得注意的是，上述關(guān)于“優(yōu)化房地產(chǎn)政策、對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”的表述屬于政府工作報(bào)告中“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”的框架下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置方面整體延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范的基調(diào)。但去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，此次提出的是“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”。這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)正在爆發(fā)和蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。因此，必須要將一個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等進(jìn)行有序處置，避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
政府工作報(bào)告提出：“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制……適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”
房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過發(fā)展長效機(jī)制、管理長效機(jī)制，此次則是首次提出“風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制”。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有“大招”，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。
溫彬團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是強(qiáng)化“人、房、地、錢”四要素聯(lián)動(dòng)。即建立以人定房，以房定地、以房定錢的“三定”新機(jī)制，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)力和精準(zhǔn)化供需匹配，從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場質(zhì)的有效提升和量的合理增長。
政府工作報(bào)告中提到，“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實(shí)施政策要強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應(yīng)，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲(chǔ)備政策要增強(qiáng)前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用。”
克而瑞研究認(rèn)為，減少限制性措施，意味著一線調(diào)控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預(yù)示著地方因城施策空間進(jìn)一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號。結(jié)合政府工作報(bào)告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關(guān)表述，克而瑞研究認(rèn)為，今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會(huì)變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間。此外，信貸、財(cái)稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購房。
政府工作報(bào)告中提到：“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準(zhǔn)有效。保持流動(dòng)性合理充裕，社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟(jì)增長和價(jià)格水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。加強(qiáng)總量和結(jié)構(gòu)雙重調(diào)節(jié)，盤活存量、提升效能，加大對重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。”
克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域分析，上述報(bào)告透露了降準(zhǔn)降息仍有空間，信貸政策繼續(xù)優(yōu)化的信號，具體來看：
一是降準(zhǔn)、降息仍有空間，2月降準(zhǔn)和超預(yù)期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟(jì)增長、降低社會(huì)綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期；二是結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設(shè)，再比如規(guī)模達(dá)千億的租賃住房貸款支持計(jì)劃在多個(gè)試點(diǎn)城市落地；三是居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應(yīng)放寬購房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再比如認(rèn)貸不認(rèn)房等。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，若各項(xiàng)政策及時(shí)調(diào)整到位，下半年房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，這將結(jié)束行業(yè)約三年的下行周期。不過，綜合考慮包括加大保障性住房建設(shè)和供給等“三大工程”部署，以及“房住不炒”的主基調(diào)會(huì)長期堅(jiān)持，今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的可能性也不大。
對于新型城鎮(zhèn)化，政府工作報(bào)告提到：“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化……穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細(xì)化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)在利用存量資源、對存量進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的補(bǔ)短板，意味著城鎮(zhèn)化大規(guī)模推動(dòng)新增建設(shè)的時(shí)代結(jié)束，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入存量盤活的時(shí)期。即政府要根據(jù)人們的需求，進(jìn)行精細(xì)化的修補(bǔ)以及社區(qū)治理等。
克而瑞研究報(bào)告稱，中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，都有助于拉動(dòng)購房需求。
此外，政府工作報(bào)告還提到了“新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細(xì)化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，客觀上高品質(zhì)的生活是要以高品質(zhì)的住房為前提條件的，因此各地要積極在高品質(zhì)住宅建設(shè)供應(yīng)銷售出租等方面尋找房地產(chǎn)發(fā)展的新的機(jī)會(huì)點(diǎn)和突破口。
