城中村改造將擴圍至近300個城市
財稅、土地、金融等支持政策加快落地
近日，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，部署各地加快落實城中村改造工作。通知明確，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個城市擴大到近300個地級及以上城市。同時，推進城中村改造貨幣化安置。
城中村改造確定擴圍
據記者了解，住房城鄉建設部、財政部近日聯合印發通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。這意味著此前提出的增量政策正加速落地。
10月17日，住房城鄉建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。
“這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目。”倪虹說，城中村安全隱患多、居住環境差，群眾改造意愿迫切。據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村有170萬套；全國城市需要改造的危舊房有50萬套。
正因如此，此次通知明確擴大城中村改造政策支持范圍。通知指出，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去十幾年，各地城市開發快速擴張，產生了很多新的城中村，并出現城中村土地利用低效、存在消防安全隱患、居住質量較差等遺留問題。因此，轉變城市發展方式，構建房地產發展新模式，有必要將城中村改造政策支持范圍擴展到各地級城市。
加大貨幣化安置力度
通知強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。
倪虹表示，貨幣化安置可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求，有利于群眾根據自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或不需在外過渡，能夠直接搬入新居。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前各地都在紛紛推進“房票”政策，其目的就在于要讓老百姓早日拿到“房票”，且可以更自由選擇房源和房屋。這客觀上有助于提高房屋安置的效率，也有助于直接帶動去化壓力大的地級城市存量房消化，對于促進房地產市場止跌回穩具有重要作用。
根據中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻約為10%。
加大城中村改造資金支持力度
值得一提的是，在加大貨幣化安置力度的同時，對于城中村改造的資金，通知也予以明確。通知指出，符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項債券支持范圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進。
具體來看，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等，這樣既能避免新增地方政府債務風險，又能確保征收工作順利推進、切實維護群眾合法權益，推動各項支持政策盡快落地見效。
“我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，由外延粗放式發展向內涵集約式發展轉變。”嚴躍進表示，當前城市更新已經上升為國家戰略層面，城中村改造是城市更新的重要內容，這將充分釋放我國新型城鎮化的巨大潛力，形成新的經濟增長點。（記者 梁倩）
在一系列促進房地產市場止跌回穩政策作用下，房地產市場在10月份出現了明顯的積極變化——
國家統計局11月15日發布的10月份70個大中城市商品住房銷售價格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場進一步改善。
近日，房地產領域的又一項增量政策快速落地——住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，部署各地進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。通知明確，將城中村改造政策支持范圍進一步擴大到地級城市，并要求各地進一步結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置。
受訪專家表示，這是繼11月13日財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布多項減稅政策之后，再出臺的一項樓市利好政策。作為房地產政策“組合拳”的新增量，這項政策舉措將從需求和供給兩端為促進房地產市場止跌回穩提供助力。
城中村改造政策支持“擴圍”
通知明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。
“這將有力地推動新增100萬套城中村和危舊房改造目標的實現，加快改善一大批城中村居民居住條件，徹底消除安全隱患，提升城市形象，完善城市功能。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。
按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。
國海證券首席經濟學家夏磊認為，從35個大中城市擴大到297個地級市，可以讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發展紅利，充分釋放新型城鎮化的巨大潛力。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，10月中旬住房城鄉建設部提到僅在35個大城市城中村改造規模170萬套，全國需要改造的危舊房50萬套。“本次政策支持擴圍后，滿足改造條件的城中村項目將更多，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的拉動也有望更快體現出來。”
“這次政策擴圍將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題。”中國城市規劃設計研究院戰略研究中心副主任盧華翔進一步解釋說，城中村改造需要大量的資金投入，需要長期穩定的低成本資金支持。擴圍后，地方符合條件的項目，可充分利用開發性、政策性銀行專項借款，可發行地方政府專項債券，還可以有商業銀行貸款和稅費優惠等政策支持，能夠充分發揮多渠道資金的組合優勢，推進項目順利實施。
推動城中村改造貨幣化安置
在推進城中村改造貨幣化安置方面，通知強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。
在上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰看來，通過貨幣化安置方式推進城中村改造，可與當地商品房庫存去化工作有機結合起來，這樣會產生多重好處：首先，增加了改造居民的安置住房選擇面，給予居民更多選擇自主權，更容易實現安置需求精準匹配；其次，縮短安置中的過渡周期，讓群眾可以盡快住進新房，改善居住條件；最后，大大縮短了項目改造周期，有助于減少改造項目的不確定性。“這樣，不僅城中村居民的滿意度和獲得感可以大大提升，改造項目的資金也可以有很大節約，能盡早完成資金循環閉環，完成更多的城中村改造，產生社會效益與經濟效益。”陳杰說。
虞曉芬在接受記者采訪時也表示，通過貨幣化安置的方式，城中村居民可直接到商品住房市場選擇心儀的住房，增加了房地產市場的交易量，可以直接帶動去化壓力大的地級城市存量房消化，加快解決房地產市場供求失衡問題，對于促進房地產市場止跌回穩具有重要作用。同時，貨幣化安置對于那些居住條件較差、急需改善居住環境的家庭無疑是一個福音，可以更快地搬入更加舒適宜居的住房。“各地應利用好這一政策紅利，評估篩選符合條件的城中村改造項目，盡快啟動實施。”虞曉芬說。
夏磊同樣認為，通過貨幣化安置等方式，可以擴大居民的可選擇范圍，城中村居民可直接到現有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產市場止跌回穩。她用數據解釋說，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造估計，通過貨幣化安置將拉動2億平方米商品房的去化，同時通過對城中村區域土地規劃條件的合理調整，能使其更好地適應市場需求，可拉動原址建設約5000億元的建安投資。
“貨幣化安置的方式應該包括貨幣支付、房票支付等。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍說，目前各地都在紛紛推進房票的政策，而且此類房票將在全市范圍內可以使用。采用該方式的目的在于讓老百姓早日拿到房票，可以更自由選擇房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地產止跌回穩的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對于各地消化庫存房源和促進供求關系平衡以及更好推進城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。
陳文靜與嚴躍進持相同觀點。她表示，推動貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，縮短過渡時間，同時也有助于促進市場加速消化現有庫存。如果貨幣化安置與房票政策結合，或將進一步提升相關政策在消化存量商品房上的效果。
將城中村改造作為城市更新重要內容大力推進
通知指出，當前，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，由外延粗放式發展向內涵集約式發展轉變。城中村改造是城市更新的重要內容。
陳杰對此表示，當前，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，城中村改造作為城市更新的重要組成部分，是從源頭上消除城市安全隱患、回應人民群眾對美好宜居安全生活新期待的迫切需要，是推動城市發展方式轉型、加快建設宜居韌性智慧城市的內在要求，更是統籌發展和安全的重要體現。他認為，積極推進城中村改造，從長遠看，可以為城市實現民生福祉、經濟發展和社會安全的協同增進打下牢固基礎，是各城市提升城市吸引力和增進城市競爭力的重要基石；在當下，也可以直接起到穩定居民預期、激發消費潛力、填補投資缺口、平滑經濟周期的多重功效。
通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。
虞曉芬認為，實施城中村改造，一個重要的原則是要先謀后動、動則必快、動則必成。這次通知要求各地要嚴格落實“一項目兩方案”，確保條件成熟的項目才啟動實施，這能夠有效避免項目和債務風險，切實維護城中村居民的合法權益。
摘自 《中國建設報》 2024.11.18 記者 劉麗媛
