過去都說二手房是樓市“晴雨表”，但近一年以來，二手房已經成為一手房的擂臺對手。

  先看一組數據對比，《每日經濟新聞》記者綜合各方數據統計：

  今年3月，合肥二手網簽6894套，新房備案1402套，二手是新房的4.9倍；

  南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍；

  深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍。

  頭部房企都已經感受到來自二手房的壓力，如華潤置地副總裁陳偉所說，“目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰”。

  無論是從供應還是成交層面，二手房都已經成為當下市場的頂流。當然，二手房成交量是以持續不斷的降價換來的，但即便如此，多地的二手房掛牌量仍創新高。一手總體成交雖不及二手，但多地依靠核心區新盤托住了區域均價。

  廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，新房價格優勢消失，二手房和新房形成全面競爭，且后者越來越力不從心，表現在當年新推盤去化率較低，一直在賣“舊庫存”。

  而剛需、剛改體量是有限的，支付能力也很有限，當低價房源消化完畢，市場又回到低位徘徊和陰跌的過程。因此，調控必須轉向二手房市場，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環。

  一線城市“老破小”

  價格泡沫從58%跌到5%

  據上海易居房地產研究院數據，2024年3月，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1379萬平方米，同比下降49%。從房企業績看，百強房企1-3月實現銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅47.5%。

  全國19城二手住宅成交套數同比增速（對比2021年以來的月度均值）

  多地二手房市場成交量則呈現出“小陽春”態勢，3月北上深二手房成交量均為去年4月以來單月最高水平，合肥二手房成交創近兩年的新高，天津、青島二手住房交易量也創下一年來新高。

  成交速度還是趕不上供應速度。

  每經記者據鏈家平臺數據統計，多地二手房掛牌量再創新高，重慶已超過27萬套，天津突破19萬套，蘇州約17.78萬套，北京約14.7萬套。

  去年3月底，在鏈家平臺，重慶二手房掛牌量為19.4萬套，同比增加約1.6萬套。而截至今年4月9日，重慶二手房掛牌量已高達27.2萬套，同比增加約7.8萬套，增幅是去年的4.8倍。

  4月9日，合肥資深房地產從業人士、城市風暴主理人蔡旭告訴每經記者，3月合肥二手房成交的房源7成左右都是總價200萬元內的房子，大多數還是剛需在買。二手房價格去年跌了很多，今年前三個月還在繼續跌。現在處于明顯的以價換量時期，去年同期二手成交均價還是18900元/平方米，今年只有15900元/平方米，換算下來100平方米的房子跌了整整30萬元。

  相較新房，二手房的成交優勢在于議價空間大且自由。

  武漢一家中介機構中層人士告訴記者，今年以來，二手房買家開口砍價就是8折、7.5折，價格掛高了的房源連瀏覽量都很少。比如，一套位于漢陽的鐘家村片區二手房，開始掛牌125萬元，根本沒帶看，調整到115萬元后才有人看，看了以后對方直接砍價到100萬元。

  上海易居房地產研究院在4月10日的一份報告中選取了“一線城市老破小類型的二手房價格”，以此衡量二手房價格泡沫。據其測算，2019年二手房價格泡沫開始不斷“吹大”，從20%持續擴大到2021年一季度的歷史高點即58%，隨后該泡沫持續變小。

  而到了今年一季度，該泡沫僅為5%，意味著歷時三年，一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態。這很大程度上也代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。

  開發商和業主開始成為競爭對手

  多數城市之所以二手房可以順利交易，通俗來說就是因為“價格調整到位了”，尤其是對于一些學區較好、地段不錯、戶型不錯的降價二手房。

  相較之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降價，基本都是以特價房、送車位、裝修包等方式進行促銷。

  中指研究院數據顯示，3月百城二手住宅平均價格為15088元/平方米，環比下跌0.56%，跌幅較2月擴大0.19個百分點，已連續23個月環比下跌；同比跌幅擴大至4.80%。二手房價格下跌城市已連續10個月超90城。

  武漢漢口一家房產中介門店的負責人張榮（化名）對每經記者表示，新房對二手房確實有擠壓效應。武漢有部分客戶是來自周邊市縣的，受到當地部分延期交付或爛尾樓的影響，包括他們在內的不少客戶目前對期房信任度較低，還有部分人是認為房價還會繼續降，“觀望情緒一天比一天重，我們手上的客戶基本都覺得5-6月市場還會再降一輪。”

  過往二手房普遍都依托周邊新盤提價或促成交，如今都在比價搶同一批客戶。

  廣州天河3月底新開的中國鐵建·招商蛇口西派天河序，開盤價最低去到6.9萬元/平方米，最高約9萬元/平方米。這一開盤定價精準阻擊周邊二手房，緊鄰該項目的二手房信達金茂府，2024年以來成交單價在7.3萬-8.4萬元/平方米。

  3月以來，上海、廣州、成都、合肥等地多個高價豪宅項目要么開盤售罄，要么去化較高，他們的共同點是都位于核心區域且開盤定價較為合理。

  記者采訪了解到，廣州海珠區的中海大境項目成為廣州今年以來首開項目銷售額第一，從3月28日開盤至4月1日，累計銷售額達到38億元，成交價在7萬-9.8萬元/平方米。

  張榮表示，他們門店代理的新盤總價多在400萬元以內，開發商在降價幅度上還是有控制的。比如某華南品牌開發商一個新盤前年賣18000元/平方米左右，現在部分房源低樓層特價房在15800元/平方米左右。

  “其實降得不算多，還是比較控制的，目前我們代理的項目都沒有短期降價幅度特別大的，畢竟如果降太多，對銷售也不會有特別大的促進。”

  李宇嘉認為，當前樓市既有需求不足（支付能力不足）的問題，也有供給過剩（新房+二手房）、供給不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等問題。調控必須要轉向二手房市場，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環。近期，鄭州等城市啟動“賣舊買新”也是這個思路，對二手房掛牌的堰塞湖“定向泄洪”，降低二手房跌價預期，同時帶動新房銷售。

  記者|黃婉銀

  編輯|段煉 陳夢妤 杜波

  校對|盧祥勇