上海交通大學國際與公共事務學院教授 陳杰

  今年的政府工作報告提出，加快構建房地產發展新模式。住房城鄉建設部部長倪虹在日前回答中外記者提問時表示，構建房地產發展新模式，在理念上要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。可以看出，堅持“房住不炒”是構建房地產發展新模式的基本準則，離開了“房住不炒”，新發展模式也就無從談起。

  毋庸置疑，“房住不炒”是住房居住屬性的體現，已根植于廣大居民的心中，成為統籌住房民生功能與發展功能，兼顧住房資源充分與均衡要求，加快實現全體人民住有所居、居有所安的指引。之所以房地產新發展模式需要始終堅持“房住不炒”理念，筆者認為要從以下三個要點來理解：

  首先，“炒”不只是個人投資炒房，更有一些地方政府“炒地”，資本無序擴張“炒錢”。“炒地”“炒錢”與“炒房”疊加，是房地產市場失衡的根源所在。房地產炒作的本質，是將本來用來“居住”的房子異化為投資工具、資產積累的工具。住房被炒作出來的未來資產增值預期不是實際居住需求所驅動，不僅影響了人民的獲得感、幸福感、安全感，也讓樓市容易出現周期性失衡。炒作驅動的房地產開發投資，如沙灘之塔，貌似壯觀，但稍有沖擊，就會坍塌，并造成嚴重的連鎖反應和風險溢出。面對教訓，地方政府要善用和珍惜樓市調控自主權，著眼樓市可持續發展和經濟社會全局，始終把抑制炒房和不去炒地，作為分內之責。

  其次，高質量發展所要求的經濟增長，不可能靠“炒房”炒出來，而應尊重規律，充分發揮房子“住”的功能，為高質量發展提供持續動能。當前，“房住”的潛力仍然很大，但需要挖掘，并以抑制“不炒”為前提。根據“七普”數據，我國城鎮存量住房建筑面積已經超過300多億平方米，每年就算2%的折舊補償，就需要新建6億多平方米住房。隨著經濟高質量發展，居民對好房子的需求越來越多，支付力也在穩步增加。圍繞滿足人民群眾多樣化居住需求，激發潛在住房需求有序釋放，房地產發展既利民生又促增長的空間還很大。但是，一定要尊重基本規律尤其價值規律，不能讓房價因為炒作而脫離基本面和使用價值，導致房地產成為無根之萍。

  最后，“房住不炒”是人房地錢要素資源的科學配置，其目標是實現“人人有房住，房子有人住，人人住好房”。良好的居住條件，是個人全面發展和提升能力的前提，是新質生產力發展的基礎性保障。“房住不炒”，更加需要實現“人、房、地、錢”的高效聯動，更迫切要求完善房屋從開發到使用的全生命周期管理機制。在供應方面，商品房開發、融資、銷售等基礎性制度需要加快改革完善，現房銷售需要有力有序推進。在使用方面，房屋體檢、養老金、保險等制度要加快建立。這些機制和制度一旦失去了“房住不炒”，就是無源之水、無本之木，新模式下的住房工作目標就不會實現。

摘自 《中國建設報》 2024.03.22