《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，“金融16條”推出后，AMC（金融資產(chǎn)管理公司）積極開展房企紓困行動，通過代建、并購、處置不良資產(chǎn)等方式介入相關(guān)項(xiàng)目，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目交付。業(yè)內(nèi)人士表示，AMC在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活，主要通過“出資+開發(fā)”模式，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，操盤方負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營。AMC的積極參與，將成為加快房企風(fēng)險出清的又一抓手，有助于保障房地產(chǎn)項(xiàng)目交付，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
收并購市場降至低點(diǎn)
根據(jù)克而瑞研究中心（CRIC）監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年7月，重點(diǎn)受監(jiān)測房企共涉及17筆并購交易，披露交易金額的有15筆，總交易對價約122.1億元，同比大幅減少78.2%，環(huán)比下跌17.4%，披露的單筆平均交易規(guī)模為8.1億元，收并購市場整體遇冷。
從交易進(jìn)展來看，7月份有3筆交易處于掛牌狀態(tài)，其中大悅城擬41.42億元掛牌轉(zhuǎn)讓上海陸家嘴中糧海景壹號公寓物業(yè)，可售建筑面積約4.9萬平方米。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、完成、訂立框架協(xié)議、進(jìn)行中、未確定交涉中的交易筆數(shù)分別為7個、4個、1個、1個、1個。其中包括融創(chuàng)4.22億元出售重慶文旅城、中海以3億元對價完成出售上海中海中心辦公樓等。
從交易標(biāo)的物業(yè)類型看，7月多元化并購額占比較上月有所回升，9筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資中已披露的交易金額合計為58.82億元，占全部規(guī)模的比例為48.2%。但與去年同期418.67億元的大宗交易規(guī)模相比，當(dāng)前多元化大宗交易市場整體遇冷，交易方持觀望態(tài)度。此外，開發(fā)項(xiàng)目、集團(tuán)收并購交易筆數(shù)分別為7筆和1筆，開發(fā)項(xiàng)目交易筆數(shù)是上月的一半，熱度明顯回落。
值得一提的是，今年7月，萬達(dá)三次轉(zhuǎn)讓相關(guān)股權(quán)備受市場關(guān)注。克而瑞研究中心分析人士指出，萬達(dá)通過幾筆股權(quán)出讓累計回籠資金近68億元，不僅如期完成當(dāng)月到期的美元債兌付，其長春項(xiàng)目逾10億元財務(wù)糾紛也達(dá)成和解。“不過，除債務(wù)困局外，萬達(dá)真正的考驗(yàn)是今年年底萬達(dá)商管IPO對賭回購股權(quán)壓力，倘若未能成功上市，萬達(dá)商管需向Pre-IPO投資者支付約300億元的股權(quán)回購款。”該分析人士說道。
“出資+開發(fā)”模式紓困
7月份，AMC資管機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議較多。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在AMC廣泛參與項(xiàng)目紓困的背景下，與AMC合作也成為代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的重要方向之一，同時這也有望助力保交樓工作順利開展。
中指研究院報告顯示，7月下旬，綠城中國、綠城管理分別與長城資產(chǎn)及其子公司長城國富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，協(xié)議雙方約定，將在涉房、涉地不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作；7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作，合作內(nèi)容包括不限于共同設(shè)立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供“保交樓”的系統(tǒng)解決方案等。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，AMC在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活，主要通過“出資+開發(fā)”模式，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，操盤方負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營。“其中，操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業(yè)。頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)，對項(xiàng)目去化與溢價都會產(chǎn)生積極影響。”
今年以來，AMC介入房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為一種趨勢。根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年前7個月，已經(jīng)有包括浙商資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、中國華融等AMC，先后通過代建、并購、處置不良資產(chǎn)等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目。關(guān)聯(lián)房企涉及華夏幸福、泰禾集團(tuán)、金科股份、萬達(dá)地產(chǎn)、保利發(fā)展、佳兆業(yè)、旭輝集團(tuán)、融創(chuàng)中國等知名企業(yè)。
上述克而瑞研究中心分析人士指出：“作為業(yè)績新增長點(diǎn)，代建商爭相逐鹿，但開發(fā)難度大、風(fēng)險高、無法加杠桿等因素?zé)o一不制約各方發(fā)展，代建龍頭也只是憑信用、品牌和金融資源開展紓困模式探索。”
合力促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展
從二級市場表現(xiàn)來看，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份，A股整體上漲的地產(chǎn)股占比將近94%，僅有4只股票下跌；而H股整體上漲的地產(chǎn)股占比也達(dá)到了47%。
在H股方面，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家成為7月漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，整月漲幅超過了45%。
A股上市房企方面，7月份金科股份的漲幅較大，公司股票在當(dāng)月迎來多個漲停板。分析人士稱，該企業(yè)在6月份開啟保殼計劃之后，7月又引入了央企AMC長城資管作為戰(zhàn)投，且完成了111.97億元境內(nèi)債券的展期，再加上月內(nèi)房地產(chǎn)利好政策頻出，A股房地產(chǎn)板塊整體大漲，使得該公司股票月漲幅達(dá)到了128.8%。
政策面，7月份調(diào)控優(yōu)化的利好信號頻出。央行明確鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率來減輕居民負(fù)擔(dān)；住建部提出落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等系列措施；月底，北京、廣州、深圳、杭州等城市相繼表態(tài)跟進(jìn)優(yōu)化政策。其中，廣州明確提出要盡快推出有關(guān)政策措施，杭州市城區(qū)取消落戶名額限制，核心城市政策松綁預(yù)期明顯升溫。
劉水分析稱，中央層面定調(diào)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，支持企業(yè)合理融資需求，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，疊加各地陸續(xù)出臺政策優(yōu)化措施，有望合力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述克而瑞研究中心分析人士認(rèn)為，除穩(wěn)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)的主要任務(wù)在于保交樓、防風(fēng)險。7月份“金融16條”部分政策延期、交易商協(xié)會持續(xù)支持民營房地產(chǎn)債券融資、中央鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金等，繼續(xù)紓困供給端，對出險房企注入流動性或進(jìn)行債務(wù)展期，助力保交樓。該人士進(jìn)一步指出，保交樓的核心在于資金問題，盡管“金融16條”延期鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放配套融資，但作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，銀行當(dāng)前參與意愿度不高。期待后續(xù)更多紓困政策出臺，繼續(xù)加大紓困資金投入，優(yōu)化紓困資金申請、使用和監(jiān)管機(jī)制。（記者 高偉）
